Требуется для просмотраFlash Player 9 или выше.

Статистика сайта

На сегодняшний день кондоминиум (или совместное домовладение) широко распространен во Франции и Великобритании, Испании и Польше, Германии и странах Латинской Америки. В США он контролирует даже такие вопросы, как соблюдение тишины, настенная живопись, интерьеры, расположение кондиционеров в доме. В марте 1997 года в одном из кондоминиумов Штатов хотел поселиться американский президент. Однако коллектив собственников выступил против, потому что автомобили многочисленных гостей главы государства могли нарушать их покой.
А что же у нас?

Собственник решает… не все
В начале 1998 года вступил в силу Закон Республики Беларусь «О совместном домовладении». С этого момента постепенно начали образовываться первые товарищества собственников. Сколько их сейчас насчитывается в областном центре, не знает никто. Только КУП «Капитальное строительство г. Витебска» уже создало 76. По идее местные власти должны курировать товарищества собственников, не вмешиваясь в их непосредственно хозяйственную деятельность. Но по факту ни в одной из трех районных администраций города нет даже специалиста, который аккумулировал хотя бы информацию о кондоминиумах своего района.
Вникнуть в правовые аспекты нового явления мне помогла ведущий юрисконсульт КУП «Капитальное строительство города Витебска» Светлана Баранова. Она, кстати, является и председателем товарищества собственников, которое обслуживается ЖРЭТом. Почему не самостоятельно? Чтобы товарищество с момента своего создания не превратилось в банкрота. Дело в том, что до введения дома в эксплуатацию он находится на самообслуживании, т. е. финансируется за счет вступительных взносов. В этом доме их сдали лишь 20 собственников жилья. Остальные отказались на том основании, что их квартирами владеет город, с которым у жильцов заключены договоры найма. Пускай, мол, он и платит. Город, разумеется, никакие вступительные взносы не оплачивает. Потому именно горисполком решил назначить ЖРЭТ уполномоченной осуществлять обслуживание дома организацией.
Кстати, многие до сих пор не понимают разницу между понятиями находиться «на балансе» и «на обслуживании» у ЖРЭТа.
– Сегодня в Витебске нет ни одного дома, который был бы на балансе домоуправления, – объясняет Светлана Баранова. – В каждом есть хотя бы одна приватизированная квартира, которая уже не является собственностью города. В такой ситуации ЖРЭТы должны бы сами создавать товарищества собственников, тем более концепция развития ЖКХ до 2015 года обязывает их поступать именно так. В старых домах это невозможно. В новостройках, если заказчик-застройщик сам не создаст товарищество, то сделать это жильцов вынудит домоуправление.
В бочке меда под названием «кондоминиум» при ближайшем рассмотрении оказывается не одна ложка дегтя. Согласно все тому же Закону «О совместном домовладении», после того как гражданин приобретает жилье в кондоминиуме, он автоматически становится членом товарищества. Хочет он того или нет. Собственники жилья могут выбрать форму управления совместным недвижимым имуществом – «через товарищество собственников или иным способом,   предусмотренным  законодательством  Республики Беларусь». Но «иного» как раз и не существует.
Дальше интереснее. Договор на техническое обслуживание председатель заключает с собственником, а если квартира государственная – со ЖРЭТом. По закону получается так: если жилец такой квартиры отказывается платить, товарищество предъявляет иск балансодержателю – ЖРЭТу, тот пишет бумагу на горисполком на возмещение нанесенных убытков, а горисполком на основании договора найма должен взыскать деньги с этого гражданина. Что-то совсем не похоже на дебюрократизацию…

Глазами председателей товариществ

Впрочем, нельзя сказать, что все жильцы государственных квартир в составе кондоминиума отказываются признавать себя членами товарищества и выполнять общие для всех обязательства. Многое зависит от сознательности и чувства ответственности, а также от личности председателя. Например, руководитель товарищества «Селена» Светлана Равкова еще до сдачи дома провела отдельное собрание для жильцов государственных квартир, на котором предложила им выбор: обслуживаться ЖРЭТом, в то время как члены товарищества будут на самообслуживании, или же присоединиться к товариществу, заплатив наравне со всеми вступительный взнос. Большинством голосов был принят второй вариант.
– В итоге все оказались в выигрыше, – объясняет Светлана Анатольевна. – Мы снизили расходы на техобслуживание за счет того, что удалили статью капремонта. При этом средств, собираемых на содержание дома, не только хватает на текущую работу, но часть их накапливается. Пусть и медленно, но зато не в таких объемах, чтобы много потерять при падении курса рубля. Мы и собирать-то эти средства начали через полтора года после введения дома, пока он был на гарантии.
В том, что самообслуживание больше подходит для людей независимых, уже успел убедиться начинающий председатель товарищества собственников «Бриллиант» Андрей Шевченко. Он еще только готовит к заселению жильцов два новеньких дома в микрорайоне Медцентр. Собственный штат сотрудников (сантехник, электротехник, дворник, уборщик, а также бухгалтер и председатель) – из числа самих жильцов. А значит, есть еще и личная заинтересованность в том, чтобы общие территории были досмотренными.
Но это идеальный вариант. Зачастую выходит, что на должности штатных сотрудников товарищества попадают неспециалисты, которые согласны на любую работу ради денег. Далеко не всё они могут выполнить самостоятельно. Особенно сложно найти хорошего бухгалтера, который бы мог не только начислять зарплату. В таких ситуациях товарищества приходят друг другу на помощь. Часто по-соседски «одалживают» своих специалистов или имеющуюся для обслуживания технику, механизмы типа газонокосилок и так далее.
Каждое товарищество собственников имеет свой расчетный счет в банке, некоторые открывают дополнительный субсчет или создают резервный фонд, аккумулирующий исключительно средства для капитального ремонта. В Минске отдельные товарищества даже открыли валютные счета для этих целей, чтобы сберечь взносы от обесценивания рубля. Деньги по статье техобслуживание расходуются на эксплуатацию здания, из них выплачивается и зарплата сотрудникам. Она устанавливается по единой тарифной сетке и теоретически не должна превышать зарплату тех же специалистов в государственном ЖКХ. Особенно если товарищество претендует на госдотации на содержание и капитальный ремонт дома. Те собственники домов, которые обслуживаются ЖРЭТом, получают эти дотации, порой даже не зная об этом.
– Существование товариществ собственников городу выгодно, – считает председатель ТС «Рассветное» Андрей Лишаёв. – ЖРЭТы получают приличные суммы из бюджета в качестве разницы между себестоимостью услуг и существующими тарифами, но все равно жалуются, что им этих дотаций мало. Мы получаем столько, сколько положено. И сами стараемся экономить, например, в отоплении. Преимущество товариществ в том, что их члены знают, на что и сколько их денег расходуется.
Некоторые и вовсе обходятся без бюджетного финансирования. Например, в товариществе «Фрезия» Василий Крученков является председателем и бухгалтером в одном лице. Зарплату он не получает, говорит, что не сильно напрягается, ведь основную работу выполняет компьютер. И жировки распечатывает, и с обслуживающими предприятиями через банк электронными платежами рассчитывается. А в будущем В. Крученков планирует, что компьютер также будет считывать показания счетчиков всех жильцов. Так что не будет острой необходимости держать в штате лишние единицы персонала.
– Для нормального содержания дома мне необходим только дворник, – говорит председатель «Фрезии». – Зато на деньги, которые вносят жильцы за техобслуживание, мы приобрели собственную установку по очистке канализационных труб, поставили металлическое ограждение дворовой территории, которая для пятиэтажки на 60 квартир довольно просторна – более полугектара. Но содержим ее в порядке, у товарищества даже есть своя газонокосилка. Из резервного фонда берем деньги на крупные ремонтные работы. Это лучше, чем если бы мы были на обслуживании у домоуправления и более 20 лет ждали, когда нам «залатают» крышу.
Держать полный штат, по мнению Василия Крученкова, – лишняя трата денег на зарплату, ведь работа в новом доме чаще разовая. Не единожды уже председателю доводилось в частном порядке искать специалистов для устранения каких-либо неполадок. Например, когда после введения дома в эксплуатацию вдруг обнаружился строительный брак – были перепутаны каналы подачи горячей и холодной воды. Генподрядчик развел руками, мол, надо было смотреть, когда дом принимали. И отправил в домоуправление. Там «мялись», пока не дождались конца рабочего дня. Зато сантехник из соседнего домоуправления, которого в частном порядке пригласил В. Крученков, справился менее чем за полчаса.
Кстати, устранение недоделок строителей – общая проблема практически всех товариществ. Ведь как может председатель товарищества, который входит в комиссию по приемке, но специалистом в строительстве чаще всего не является, заметить брак?
– УКС обычно стремится поскорее сдать жилье, – считает Татьяна Дрюкова, начинающий председатель образованного в марте этого года товарищества «Содружество».
Татьяна Васильевна долгое время отказывалась принять двери, которые установил «Бесплат». Для охраны дома до приемки на них были наварены дужки, которые затем были срезаны. В местах среза края остались острые и рваные, что противоречит нормам безопасности. В конце концов «Белсплат» уступил принципиальному председателю и установил новые двери. Добилась Татьяна Васильевна и устранения недоделок по благоустройству дворовой территории.
Кстати, кондоминиум «Содружество» также хочет перейти на обслуживание домоуправлением. Это решение общего собрания, которое посчитало, что так у собственников жилья будет меньше ответственности и хлопот. Вот только Татьяна Дрюкова считает, что проблемы от этого быстрее решаться не будут. Непонятно пока, например, будет ли ЖРЭТ выделять деньги на содержание товарищества: выплату зарплаты председателю и бухгалтеру, закупку необходимых материалов, даже тех же канцелярских товаров.

Кто во что горазд

В товариществах, которые находятся на обслуживании у домоуправления, хозяйственная деятельность построена по самым разнообразным схемам. Некоторые в случае отсутствия финансирования на содержание товарищества со стороны ЖРЭТа сдают имеющиеся в доме общие помещения в аренду под мастерские, парикмахерские и даже магазины.
Обычно товарищество объединяет один-два дома. Но УКС горисполкома рискнул и попробовал собрать кондоминиум из четырех домов. В микрорайоне Билево две пятиэтажки уже заселены и еще две пока строятся. Председатель такого экспериментального товарищества «Малина» Сергей Шутов отмечает главную трудность сегодняшнего периода, ведь один за одним приходится принимать несколько домов. Именно потому это товарищество, которое находится на самообслуживании, планирует собирать документы на получение государственных дотаций – иначе «подняться» будет очень нелегко.
Идеальный же вариант – когда товарищество образуется самостоятельно, по желанию жильцов. Например, по проспекту Фрунзе жители одной многоэтажки отказались от услуг ЖЭУ и всего за год благоустроили свою дворовую территорию на зависть соседям, ожидающим, когда подобную работу для них сделает домоуправление.
Общий итог становления кондоминиумов Витебска таков, что пока лишь отдельные товарищества могут составить альтернативу ЖРЭТам – там, где есть грамотный, инициативный руководитель и где жильцы не боятся ответственности, готовы принимать участие в принятии решений, а не только требовать. Но пока есть неопределенность с законодательством, пока не появились полноценные альтернативные обслуживающие организации и квалифицированные работники – желаемого эффекта не будет, в том числе и для городских властей. А ведь при должном развитии системы совместного домовладения нагрузка на городские бюджеты в части содержания и ремонта жилого фонда может существенно уменьшиться.
P. S. Лично я, собирая материал для публикации по этой теме, особое наслаждение получила, усваивая названия кондоминиумов. Думаю, уже судя только по этому, будущее у новой формы управления жилфондом есть.

Екатерина Князева, «НС». Фото Антона Степанищева, «НС».