Требуется для просмотраFlash Player 9 или выше.

Статистика сайта

Октябрьское падение спроса на рынке недвижимости наделало немало шума. На фоне относительной стабилизации этого рынка, которая отмечалась в августе, оно казалось тем более неожиданным.
Общая тенденция не обошла и Витебск.

Вторичный рынок жилья в областном центре за последнее время штормило не раз. Первые симптомы надвигающейся бури стали проявляться еще в середине сентября прошлого года. Приостановились многие сделки с недвижимостью. Агентства ощутили ослабление потока клиентов. Даже, к примеру, в одном из самых крупных и успешных, количество договоров на оказание услуг за месяц снизилось почти наполовину – со 120 до 70. Дальше – еще больше, в прошлом ноябре за содействием в купле-продаже туда обратились всего 20 человек. А в начале нынешнего года «вторичку» просто закрутило в штопор. Активные игроки ушли с рынка и заняли выжидательную позицию. Объемы реализованных услуг упали в разы, до минимума. Многие агентства не вышли даже на самоокупаемость. Некоторые не смогли выбраться из этого провала до сих пор, работают с убытками.
В феврале рынок начал потихоньку оживать. Снизились цены, но продавалось только самое дешевое.
– Вплоть до мая ситуация была очень сложной. Мы вынуждены были перейти в тот период на 5-часовой рабочий день, – рассказывает директор одного из витебских агентств недвижимости Владимир Кабанов. – Сейчас лучше, хотя тоже не все гладко. Если, скажем, в прежние годы мы продавали примерно по 50 домов и земельных участков, то в этом пока только около 25. В прошлом году к октябрю у нас был 1000-й клиент, в этом – 500-й. Общее количество сделок сократилось примерно на 25%. Но с другой стороны, кризис потребовал от нас переосмыслить подходы к работе, искать новые, нестандартные решения, пересмотреть внутреннюю политику агентства. Если говорить о работе с клиентами, то сейчас мы, если можно так выразиться, исповедуем принцип строго индивидуального подхода к каждому, досконального знания его потребностей и желаний, чтобы как можно точнее найти ниточки взаимного интереса продавца и покупателя. Без этого сегодня не выстоишь в конкурентной борьбе, а она среди агентств города обострилась. В работе с персоналом заметно усилили мотивировочную часть, чтобы поддержать человека и дать ему ощутимый стимул трудиться. К примеру, если раньше заработок агента складывался из определенного процента выручки от совершенных сделок, то сейчас дополнительно ввели, как мы это называем, «социальный пакет» – сумму, которую работник гарантированно получает независимо от того, насколько успешными оказались результаты его работы за месяц. Это не расхолаживает, напротив – средняя зарплата у нас по итогам 9 месяцев даже выше, чем год назад. Планируем с нового года ввести «тринадцатую зарплату» – тоже как средство дополнительного стимулирования.
Октябрь вновь заставил поволноваться.
– К концу месяца ситуация более-менее выправилась, а в начале, середине была, я бы сказал, настораживающей, – говорит В. Кабанов. – Показательный пример: на интернет-сайт нашего агентства ознакомиться с базой предложений за день заходят в среднем 100 человек. Это, может, и не очень много, но ведь и сайт наш еще новый, мы его только в этом году открыли. И в октябре были дни, когда его посещали 20, а однажды и вовсе только 8 человек.
Наибольшее падение спроса было на квартиры. Продавцов оказалось в два раза больше, чем покупателей. Но и те, и другие напряженно следили за колебанием валютного курса. Его снижение спровоцировало рост цен в среднем на 2-3 тысячи долларов, в белорусских рублях они практически не изменились. Наиболее стремительно поднялась стоимость 1-комнатных старой планировки. В престижных районах она достигла 25 тысяч долларов и поползла выше, в отдаленных (улица Гагарина, район ДСК) – 19-20 тысяч долларов (еще в июне за такие деньги можно было купить 1-комнатную квартиру в хорошем состоянии на Московском проспекте). Пользуясь моментом, продавцы держат цены и торговаться пока не намерены.
По их примеру ведут себя и продавцы 3-комнатных квартир. Как отмечают риэлторы, выставлено много «трешек» по явно завышенной цене. Продать в Витебске 3-комнатную новой планировки дороже 35 (окраина) – 45 (центр) тысяч долларов сегодня крайне проблематично, а то и невозможно.
Реальная цена продажи «двушки» в спальном районе – 38-40 тысяч долларов. А стоимость 2- и 3-комнатных квартир на окраинах практически сравнялась. На рынке недвижимости свои законы, к тому же, чем больше площадь квартиры, тем ниже стоимость ее квадратного метра. Хотя владельцам «трешек», говорят риэлторы, трудно принять этот факт и снизить цену, поэтому остаются непроданными не один год вполне приличные крупногабаритные квартиры в Тарном, на ДСК.
К слову, квартиры в новостройках в Тарном существенно уступают в рыночной привлекательности таким же в Билево. Разница в цене – до 7 тысяч долларов. Сказывается отсутствие школы, детского сада, хороших магазинов, должного транспортного сообщения: все это создает ощущение «оторванности» от города. Микрорайон Билево в этом плане за последние год-два заметно набрал очков. А вот земельные участки под застройку там относительно дешевые – 19 тысяч долларов за 15 соток.
Для сравнения: стоимость их в более обжитых и близких к центру города районах 20-25 (5-6 соток) и от 30 (9 соток) тысяч долларов. Причем, есть такие предложения, найти которые еще недавно считалось большой удачей. Сегодня удача – найти покупателя.
Не последнюю роль в формировании цен на рынке недвижимости сыграло и почти полное отсутствие конкуренции со стороны коммерческого жилья. Еще год назад покупатель мог выбрать новую или подержанную квартиру. Это был ощутимый сдерживающий фактор для вторичного рынка. А когда строительные организации, имевшие жилье для коммерческой продажи, начали проводить различные акции, сбрасывать цены, «вторичке» ничего не оставалось, кроме как замереть. Оказалось, что ненадолго. Распродав почти все имевшееся, новое коммерческое жилье стройорганизации возводить не стали. За льготные кредиты его и раньше покупали нечасто, а новые условия «коммерческого» кредитования (в белорусских рублях под 25% годовых) далеко не всем нельготникам, желающим заселиться в новые квартиры, по карману. Это, кстати, и причина уменьшения количества покупателей на вторичном рынке, ведь почти половина их приобретала жилье за такие кредиты.
Сегодня основной контингент клиентов риэлторских агентств – люди, которые продают свою прежнюю квартиру, чтобы купить другую, или же для погашения банковского кредита, если это было оговорено в условиях его выдачи. Определенная доля предложений – это так называемые «горячие» продажи: человеку бывает нужно срочно реализовать имеющуюся недвижимость. Стоимость ее всегда ниже средней. В последнее время мотивы таких продаж, по наблюдению риэлторов, несколько изменились. Раньше спешка, как правило, была вызвана переездом на постоянное место жительства в другой город или страну, нынче – необходимостью дополнительных финансовых вливаний в свой бизнес, чтобы спасти его от разорения.
Как поведет себя рынок недвижимости в ноябре, каких еще сюрпризов от него можно ждать в ближайшие месяцы? Оптимистично настроенные риэлторы верят, что самые трудные времена уже позади – волна ударилась о дно, и теперь начнется рост активности. Но даже они не берутся ничего прогнозировать. Пока же цены остановили свой бег.

Татьяна Горнова, «НС».